Définition et principes
Le bail d’habitation portant sur la résidence principale du locataire est régi par la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi définit un cadre d’ordre public : les parties ne peuvent y déroger que dans un sens plus favorable au locataire.
Durée du bail
- Trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale).
- Six ans lorsque le bailleur est une personne morale (autre que SCI familiale).
- Un an pour le bail meublé, ramené à neuf mois pour un logement loué à un étudiant.
Le bail est reconductible tacitement à son terme sauf congé donné par l’une des parties dans les conditions et délais prévus.
Contenu obligatoire
La loi de 1989 impose un contrat écrit avec des mentions obligatoires (article 3) : identité des parties, adresse et description du logement, nature et durée du bail, montant du loyer et des charges, montant et objet du dépôt de garantie. Un état des lieux d’entrée contradictoire est établi (article 3-2) ; un état des lieux de sortie est réalisé au départ.
Loyer et charges
Le loyer est libre en principe, sauf dans les zones tendues où un encadrement peut s’appliquer. Il peut être révisé chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Les charges locatives récupérables sont limitativement énumérées par le décret du 26 août 1987.
Fin du bail et congé
Le locataire peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis (trois mois en principe, ramené à un mois en zone tendue ou pour certains motifs spécifiques). Le bailleur peut donner congé uniquement pour vente, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux (article 15), avec un préavis de six mois avant le terme du bail.
À ne pas confondre avec
- • Le bail commercial, qui obéit à un régime distinct (Code de commerce, L145-1 et suivants).
- • Le bail professionnel, applicable aux locations pour usage professionnel (loi du 23 décembre 1986, article 57 A).
- • Le bail meublé touristique (locations saisonnières de courte durée).
Termes liés
Questions fréquentes
Quelle est la durée légale d’un bail d’habitation ?
Elle dépend du bailleur et du type de logement : 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale), 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale, 1 an pour un logement meublé (ramené à 9 mois pour un étudiant). Le bail est reconductible tacitement à son terme sauf congé (loi du 6 juillet 1989).
Combien de temps a le locataire pour partir après un congé ?
Le locataire peut résilier à tout moment moyennant un préavis de 3 mois en principe (loi du 6 juillet 1989). Le préavis est ramené à 1 mois en zone tendue ou dans certains cas prévus par la loi (mutation professionnelle, perte d’emploi, premier emploi, obtention d’un logement social, état de santé justifié).
Le bailleur peut-il donner congé quand il veut ?
Non. Le bailleur ne peut donner congé qu’au terme du bail et uniquement pour 3 motifs limitativement énumérés (article 15 loi du 6 juillet 1989) : vente du logement, reprise pour habiter (soi-même ou un proche), ou motif légitime et sérieux. Le préavis à respecter est de 6 mois avant le terme, notifié par lettre recommandée ou huissier.
Le loyer d’un bail d’habitation peut-il augmenter chaque année ?
Oui, mais dans un cadre. La révision annuelle se fait selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE, sauf clause contraire. Le bail doit prévoir la clause de révision. Dans les zones tendues, un encadrement des loyers peut s’appliquer et limiter les augmentations en plus de l’IRL.
L’état des lieux est-il obligatoire pour un bail d’habitation ?
Oui, un état des lieux d’entrée doit être établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire au moment de la remise des clés (article 3-2 loi du 6 juillet 1989). Un état des lieux de sortie est réalisé au départ. Ces documents comparent l’état du logement à l’entrée et à la sortie et servent de base au remboursement du dépôt de garantie.