Définition et principes
Le bail d habitation portant sur la residence principale du locataire est regi par la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant a ameliorer les rapports locatifs. Cette loi definit un cadre d ordre public : les parties ne peuvent y deroger que dans un sens plus favorable au locataire.
Duree du bail
- Trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale).
- Six ans lorsque le bailleur est une personne morale (autre que SCI familiale).
- Un an pour le bail meuble, ramene a neuf mois pour un logement loue a un etudiant.
Le bail est reconductible tacitement a son terme sauf conge donne par l une des parties dans les conditions et delais prevus.
Contenu obligatoire
La loi de 1989 impose un contrat ecrit avec des mentions obligatoires (article 3) : identite des parties, adresse et description du logement, nature et duree du bail, montant du loyer et des charges, montant et objet du depot de garantie. Un etat des lieux d entree contradictoire est etabli (article 3-2) ; un etat des lieux de sortie est realise au depart.
Loyer et charges
Le loyer est libre en principe, sauf dans les zones tendues ou un encadrement peut s appliquer. Il peut etre revise chaque annee selon l indice de reference des loyers (IRL) publie par l INSEE. Les charges locatives recuperables sont limitativement enumerees par le decret du 26 aout 1987.
Fin du bail et conge
Le locataire peut resilier le bail a tout moment moyennant un preavis (trois mois en principe, ramene a un mois en zone tendue ou pour certains motifs specifiques). Le bailleur peut donner conge uniquement pour vente, reprise pour habiter ou motif legitime et serieux (article 15), avec un preavis de six mois avant le terme du bail.
À ne pas confondre avec
- • Le bail commercial, qui obeit a un regime distinct (Code de commerce, L145-1 et suivants).
- • Le bail professionnel, applicable aux locations pour usage professionnel (loi du 23 decembre 1986, article 57 A).
- • Le bail meuble touristique (locations saisonnieres de courte duree).