Définition et principes
Le bail d habitation portant sur la residence principale du locataire est regi par la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant a ameliorer les rapports locatifs. Cette loi definit un cadre d ordre public : les parties ne peuvent y deroger que dans un sens plus favorable au locataire.
Duree du bail
- Trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale).
- Six ans lorsque le bailleur est une personne morale (autre que SCI familiale).
- Un an pour le bail meuble, ramene a neuf mois pour un logement loue a un etudiant.
Le bail est reconductible tacitement a son terme sauf conge donne par l une des parties dans les conditions et delais prevus.
Contenu obligatoire
La loi de 1989 impose un contrat ecrit avec des mentions obligatoires (article 3) : identite des parties, adresse et description du logement, nature et duree du bail, montant du loyer et des charges, montant et objet du depot de garantie. Un etat des lieux d entree contradictoire est etabli (article 3-2) ; un etat des lieux de sortie est realise au depart.
Loyer et charges
Le loyer est libre en principe, sauf dans les zones tendues ou un encadrement peut s appliquer. Il peut etre revise chaque annee selon l indice de reference des loyers (IRL) publie par l INSEE. Les charges locatives recuperables sont limitativement enumerees par le decret du 26 aout 1987.
Fin du bail et conge
Le locataire peut resilier le bail a tout moment moyennant un preavis (trois mois en principe, ramene a un mois en zone tendue ou pour certains motifs specifiques). Le bailleur peut donner conge uniquement pour vente, reprise pour habiter ou motif legitime et serieux (article 15), avec un preavis de six mois avant le terme du bail.
À ne pas confondre avec
- • Le bail commercial, qui obeit a un regime distinct (Code de commerce, L145-1 et suivants).
- • Le bail professionnel, applicable aux locations pour usage professionnel (loi du 23 decembre 1986, article 57 A).
- • Le bail meuble touristique (locations saisonnieres de courte duree).
Termes liés
Questions fréquentes
Quelle est la duree legale d un bail d habitation ?
Elle depend du bailleur et du type de logement : 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale), 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale, 1 an pour un logement meuble (ramene a 9 mois pour un etudiant). Le bail est reconductible tacitement a son terme sauf conge (loi du 6 juillet 1989).
Combien de temps a le locataire pour partir apres un conge ?
Le locataire peut resilier a tout moment moyennant un preavis de 3 mois en principe (loi du 6 juillet 1989). Le preavis est ramene a 1 mois en zone tendue ou dans certains cas prevus par la loi (mutation professionnelle, perte d emploi, premier emploi, obtention d un logement social, etat de sante justifie).
Le bailleur peut-il donner conge quand il veut ?
Non. Le bailleur ne peut donner conge qu au terme du bail et uniquement pour 3 motifs limitativement enumeres (article 15 loi du 6 juillet 1989) : vente du logement, reprise pour habiter (soi-meme ou un proche), ou motif legitime et serieux. Le preavis a respecter est de 6 mois avant le terme, notifie par lettre recommandee ou huissier.
Le loyer d un bail d habitation peut-il augmenter chaque annee ?
Oui, mais dans un cadre. La revision annuelle se fait selon l indice de reference des loyers (IRL) publie par l INSEE, sauf clause contraire. Le bail doit prevoir la clause de revision. Dans les zones tendues, un encadrement des loyers peut s appliquer et limiter les augmentations en plus de l IRL.
L etat des lieux est-il obligatoire pour un bail d habitation ?
Oui, un etat des lieux d entree doit etre etabli contradictoirement entre le bailleur et le locataire au moment de la remise des cles (article 3-2 loi du 6 juillet 1989). Un etat des lieux de sortie est realise au depart. Ces documents comparent l etat du logement a l entree et a la sortie et servent de base au remboursement du depot de garantie.