Charges locatives injustifiées : comment les contester en tant que locataire ?

Ce que dit la loi sur les charges locatives

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 encadre les charges locatives récupérables. Selon cet article, les sommes dues au titre de la régularisation des charges ne sont exigibles que sur justification. Autrement dit, un bailleur ne peut pas simplement réclamer des charges : il doit être en mesure de les justifier.

Dans le cadre d'un bail d'habitation, les charges récupérables sont également définies par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce décret liste les dépenses que le bailleur peut répercuter sur le locataire (entretien des parties communes, enlèvement des ordures ménagères, etc.).

L'obligation du bailleur : tenir les justificatifs à disposition

La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 1er avril 2009 (pourvoi n° 08-14.854), que les bailleurs doivent tenir à la disposition des locataires les pièces justificatives des charges locatives. Sans cette mise à disposition, une condamnation au paiement de charges ne peut pas être prononcée valablement.

Dans un arrêt du 8 décembre 2010 (pourvoi n° 09-71.124), la Cour de cassation a également cassé une décision qui rejetait une demande de remboursement de charges, au motif que la cour d'appel n'avait pas vérifié si le bailleur avait communiqué au locataire le mode de répartition des charges entre les locataires, ni tenu à sa disposition les pièces justificatives réclamées.

Ces deux arrêts illustrent un principe clair : recevoir un décompte annuel de charges ne suffit pas. Le bailleur doit également communiquer le mode de répartition et rendre accessibles les pièces justificatives.

Les charges doivent correspondre à des dépenses réelles et récupérables

Dans un arrêt du 15 octobre 2008 (pourvoi n° 07-21.452), la Cour de cassation a rappelé que les charges récupérables sont exigibles sur justification, et que c'est au bailleur qu'il incombe de rapporter la preuve du caractère récupérable des charges qu'il entend faire payer au locataire.

Par exemple, pour que les dépenses liées à la rémunération d'un gardien ou concierge soient récupérables à hauteur des trois quarts (conformément au décret n° 87-713 du 26 août 1987), il faut que ce salarié assure cumulativement et effectivement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets.

Cas particulier : le bail commercial

Dans un arrêt du 3 octobre 2012 (pourvoi n° 11-21.108), la Cour de cassation a jugé que le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne peut être appliqué à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives. En l'absence d'un tel accord, le bailleur ne peut pas imposer ce régime au locataire commercial.

Pour les baux commerciaux, l'article L. 145-40-2 du code de commerce prévoit que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges. L'article R. 145-36 du même code impose au bailleur de communiquer l'état récapitulatif annuel au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi (ou dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété pour les immeubles en copropriété). Toutefois, dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-16.270), la Cour de cassation a jugé que le bailleur qui communique tardivement cet état n'est pas tenu de restituer les provisions versées s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles.

Démarches générales pour contester des charges

1. Demander les justificatifs au bailleur : il est possible de solliciter par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) la communication des pièces justificatives des charges et du mode de répartition entre locataires.
2. Analyser les charges réclamées : vérifier si les charges correspondent à des postes effectivement récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (pour les baux d'habitation) ou du contrat de bail (pour les baux commerciaux).
3. Formuler une contestation écrite : en cas de désaccord, il est possible d'adresser au bailleur un courrier motivé contestant les charges injustifiées et demandant leur remboursement.
4. Saisir une juridiction compétente : si le litige persiste, une action en répétition de l'indu (remboursement des charges indûment versées) peut être envisagée devant la juridiction compétente.

Délai pour agir

Le délai précis pour agir en contestation de charges locatives doit être vérifié auprès d'un professionnel du droit, car les sources fournies ne permettent pas de l'indiquer avec certitude.