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Propriétaire qui refuse de rendre la caution : que faire en cas de dégâts ?
Lorsqu'un bail se termine, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir certaines sommes dues. La loi encadre strictement cette pratique. Voici ce que prévoit la réglementation.
Ce que dit la loi sur la restitution du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le bailleur peut déduire de ce dépôt les sommes restant dues par le locataire, ainsi que les sommes dont il pourrait être tenu à la place du locataire. Ces déductions doivent être dûment justifiées.
Quelles sommes peuvent être retenues ?
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, seules les sommes dûment justifiées peuvent être déduites du dépôt de garantie. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° J 24-20.758), la Cour de cassation a précisé que l'indemnité d'occupation due par un locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail est incluse dans les sommes pouvant être déduites du dépôt de garantie.
Délai pour agir
Le délai applicable pour contester la retenue du dépôt de garantie ou en réclamer la restitution doit être vérifié auprès d'un professionnel du droit, car les sources disponibles ne permettent pas de l'indiquer avec certitude. Il est généralement conseillé d'agir sans tarder après la fin du bail.
Démarche générale en cas de litige
- Conserver les preuves : il est utile de garder une copie de l'état des lieux d'entrée et de sortie, ainsi que tout échange écrit avec le propriétaire.
- Demander des justificatifs : en cas de retenue, il est possible de demander au bailleur de fournir les justificatifs des sommes déduites, comme l'exige l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
- Tenter une résolution amiable : une mise en demeure écrite (lettre recommandée avec accusé de réception) peut être adressée au propriétaire pour lui demander la restitution du dépôt ou la communication des justificatifs.
- Saisir une instance de médiation ou de conciliation : en cas d'échec amiable, il est possible de recourir à un conciliateur de justice avant toute action en justice.
- Engager une action en justice : si le litige persiste, une action devant la juridiction compétente peut être envisagée pour obtenir la restitution du dépôt de garantie.
Questions fréquentes
Dans quel délai le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?
L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le propriétaire peut-il retenir une partie du dépôt de garantie pour des dégâts ?
Oui, selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues par le locataire, à condition qu'elles soient dûment justifiées.
Le propriétaire peut-il retenir le dépôt si le locataire est resté après la fin du bail ?
Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° J 24-20.758), la Cour de cassation a jugé que l'indemnité d'occupation due par un locataire qui se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail est incluse dans les sommes pouvant être déduites du dépôt de garantie.
Quels justificatifs le propriétaire doit-il fournir pour retenir une somme sur le dépôt ?
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les sommes déduites du dépôt de garantie doivent être dûment justifiées. Il est donc possible de demander au bailleur de produire les pièces correspondantes.
Que faire si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans le délai légal ?
En pratique, il est possible d'adresser une mise en demeure écrite au propriétaire, puis, en cas d'échec, de recourir à un conciliateur de justice ou d'engager une action en justice. Le délai précis pour agir doit être vérifié auprès d'un professionnel du droit.
L'état des lieux est-il important en cas de litige sur le dépôt de garantie ?
De manière générale, l'état des lieux d'entrée et de sortie constitue un document de référence pour apprécier l'état du logement à la fin du bail. Il est conseillé de le conserver soigneusement.
Le propriétaire peut-il retenir le dépôt pour une usure normale du logement ?
Les sources disponibles ne permettent pas de répondre précisément à cette question dans le cadre des baux d'habitation. Il est conseillé de consulter un professionnel du droit pour toute situation particulière.
Source officielle
Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 29 janvier 2026, pourvoi n° J 24-20.758 – restitution du dépôt de garantie et indemnité d'occupation
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