Actualités juridiques
Droit immobilier
DIKOO™
Sources officielles
Propriétaire qui ne fait pas les travaux : quels recours pour le locataire ?
La loi impose au propriétaire de louer un logement décent et de l'entretenir. Quand il ne respecte pas cette obligation, le locataire dispose de recours, notamment pour obtenir les travaux et une indemnisation.
L'obligation du propriétaire : délivrer un logement décent
La loi encadre clairement les obligations du bailleur. Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d'État. Cette obligation est continue : elle s'applique pendant toute la durée du bail, pas seulement à l'entrée dans les lieux.
L'article 1719 du code civil vient compléter ce cadre en imposant au bailleur de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée.
Pas besoin de mise en demeure préalable pour être indemnisé
Un point important : dans un arrêt du 4 juin 2014, la Cour de cassation a jugé que l'indemnisation du locataire pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (arrêt n° 13-12.314). Autrement dit, le locataire n'a pas à prouver qu'il a formellement mis en demeure le propriétaire pour obtenir réparation.
Ce que le locataire peut demander en justice
Selon un arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437), la Cour de cassation a précisé que le locataire est recevable :
- à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent, tant que le manquement perdure ;
- à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.
En pratique, il est donc possible de demander au juge d'ordonner les travaux et d'obtenir une indemnisation pour le préjudice de jouissance subi.
Délai pour agir
L'article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Il est donc important d'agir dans ce délai. En cas de doute sur le point de départ de ce délai, il est conseillé de consulter un professionnel du droit.
Démarche générale observée dans les sources
- Constater les désordres : il est utile de rassembler des preuves de l'état du logement (photos, courriers, constats d'huissier, rapports d'organismes compétents).
- Signaler les problèmes au propriétaire : même si la mise en demeure n'est pas obligatoire pour obtenir une indemnisation, informer le bailleur par écrit permet de documenter la situation et de lui donner l'occasion d'agir.
- Saisir la juridiction compétente : si le propriétaire ne réagit pas, il est possible de saisir le juge pour obtenir la réalisation des travaux et/ou une indemnisation du préjudice de jouissance, dans le délai de trois ans prévu par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Questions fréquentes
Le propriétaire est-il obligé de louer un logement en bon état ?
Oui. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Cette obligation est continue pendant toute la durée du bail, selon un arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 (n° 24-11.437).
Faut-il avoir mis en demeure le propriétaire pour obtenir une indemnisation ?
Non. Dans un arrêt du 4 juin 2014 (n° 13-12.314), la Cour de cassation a jugé que l'indemnisation du locataire pour troubles de jouissance n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.
Sur quelle période peut-on demander une indemnisation ?
Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l'arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 (n° 24-11.437), il est possible d'obtenir la réparation du préjudice subi sur une période de trois ans précédant la demande en justice.
Quel est le délai pour agir contre un propriétaire qui ne fait pas les travaux ?
L'article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de prescription de trois ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son droit.
Peut-on demander au juge d'ordonner les travaux ?
Oui. Selon l'arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 (n° 24-11.437), le locataire est recevable à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure.
Un arrêté d'insalubrité préfectoral change-t-il la situation ?
L'existence d'un arrêté d'insalubrité est un élément pris en compte par les juridictions pour établir le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, comme l'illustre l'affaire citée dans l'arrêt n° 13-12.314.
Est-il utile de signaler les problèmes au propriétaire par écrit ?
En pratique, informer le propriétaire par écrit permet de documenter la situation. Les sources montrent que les juridictions tiennent compte des échanges entre locataire et bailleur pour apprécier les circonstances du litige, même si la mise en demeure n'est pas une condition obligatoire pour obtenir une indemnisation.
Source officielle
Cour de cassation, 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314 – obligation de logement décent, indemnisation sans mise en demeure
Autres sources (1)
Avocats en Droit immobilier
Sélection DIKOO
À lire aussi
Droit immobilier
Trouble de voisinage répété : comment faire reconnaître ses droits ?
Bruits excessifs, dépôts gênants, risques d'incendie... Face à un trouble de voisinage qui dure, la loi offre des recours. Ce guide explique ce qu'est un trouble anormal de voisinage et comment agir.
Droit immobilier
Comment recuperer votre depot de garantie apres un bail d'habitation
A la fin d'un bail d'habitation, la restitution du depot de garantie obeit a des regles precises fixees par la loi du 6 juillet 1989. Voici les delais, les motifs de retenue admis et les recours generalement mis en oeuvre en cas de refus.
Droit du travail
Clause de non-concurrence : comment savoir si elle est valable et quels sont vos droits ?
Une clause de non-concurrence peut limiter votre liberté de travailler après la fin d'un contrat. La loi et la jurisprudence encadrent strictement sa validité et les droits du salarié à une contrepartie financière. Ce guide explique les règles essentielles.
Droit du travail
Que faire si votre employeur ne remet pas les documents de fin de contrat ?
À la fin d'un contrat de travail, l'employeur est tenu de remettre certains documents au salarié. Voici ce que la loi prévoit et comment réagir en cas de manquement.