Congé pour vendre : quels sont les droits du locataire ?

Qu'est-ce qu'un congé pour vendre ?

Lorsqu'un propriétaire décide de vendre le logement qu'il loue, il peut donner congé à son locataire. L'article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement cette démarche. Ce congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Ce congé vaut automatiquement offre de vente au profit du locataire : le locataire a donc la priorité pour acheter le logement avant tout autre acquéreur. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption.

Les mentions obligatoires du congé

Selon l'article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, les cinq premiers alinéas de cet article doivent être reproduits dans la notification, à peine de nullité. Dans un arrêt du 18 février 2009 (pourvoi n° 08-11.114), la Cour de cassation a jugé qu'un document annexé au congé, expressément annoncé dans le corps de la lettre et reproduisant ces dispositions, pouvait satisfaire à cette exigence.

En pratique, il est conseillé de vérifier attentivement que le congé reçu contient bien toutes les mentions légales requises, notamment le prix et les conditions de vente, ainsi que la reproduction des alinéas de l'article 15, II.

Le droit de préemption : comment ça fonctionne ?

L'article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'offre de vente contenue dans le congé est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Pendant cette période, le locataire peut accepter l'offre et se porter acquéreur.

Dans un arrêt du 19 mai 2010 (pourvoi n° 09-13.474), la Cour de cassation a jugé que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration de ces deux premiers mois : il ne peut pas vendre le bien à un tiers pendant ce délai sans violer les droits du locataire.

Le droit de préemption subsidiaire

Si le locataire refuse l'offre initiale, puis que le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, l'article 15, II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire. Cette notification vaut à nouveau offre de vente au profit du locataire : c'est le droit de préemption subsidiaire.

Dans un arrêt du 1er mars 2023 (pourvoi n° 21-22.073), la Cour de cassation a précisé que le locataire qui exerce ce droit de préemption subsidiaire ne peut pas se voir imposer le paiement d'une commission d'agence immobilière renchérissant le prix du bien.

Cas particulier : le décès du bénéficiaire du congé

Les règles sur le congé pour vendre sont distinctes de celles sur le congé pour reprise (habiter le logement). Dans un arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 24-13.191), la Cour de cassation a rappelé, à propos d'un congé pour reprise, que les conditions de la reprise s'apprécient en la personne du bénéficiaire désigné : le décès de celui-ci avant la date d'expiration du délai de préavis prive d'effet le congé.

Délai pour agir

Si le locataire souhaite contester la validité d'un congé pour vendre, il est vivement conseillé de ne pas tarder. Le délai précis pour agir en justice doit être vérifié auprès d'un avocat ou d'une association spécialisée, car les sources disponibles ne permettent pas de l'indiquer avec certitude.

Démarche générale en cas de congé pour vendre

1. Vérifier les mentions du congé : s'assurer que le prix, les conditions de vente et les alinéas légaux requis figurent bien dans la notification ou dans une annexe expressément annoncée.
2. Examiner le délai d'acceptation : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Il est possible d'accepter l'offre et de se porter acquéreur pendant cette période.
3. En cas de refus initial, rester attentif : si le propriétaire vend ensuite à un prix plus avantageux, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui dispose alors d'un nouveau droit de préemption.
4. En cas d'irrégularité suspectée : il est possible de consulter un professionnel du droit (avocat, association de défense des locataires) pour évaluer si le congé peut être contesté.